2021 부동산 전망,정책,수요와 공급

2020년 굉장히 특이한 해 였습니다. 부동산 마켓도 상당히 특이했고 2021년은 좀 복잡해 질 것이라 생각합니다.

이 부분을 수요와 공급으로 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

2020년 5월 이후에 집값이 떨어질 수 없었던 이유는 '매물이 부족해서' 그렇습니다.

수요는 조금 줄었고 공급은 많이 줄었습니다.

 

 

 

2020년 수요

-정책의 힘이 컸음

-정부가 이자율 대폭 줄임

-돈 풀어서 사람,기업 움직임

>>>투자자들은 많이 줄었음

결론: 수요 약간 줄어듦

 

주택 부동산 시장의 가격은 투자자들이 돈이 많으니까 투자자들에 의해서 가격이 움직인다고 생각을 하는데

부동산 가격은 실 수요자에 의해 가격이 움직입니다.

 

투자자들은 좋은 거래 혹은 좋은 수익이 나지 않으면 사지 않습니다.

투자자란 자고로 사도 그만 안사도 그만인 사람들입니다. 불안한 마켓에 들어가려 하지 않는다는 겁니다.

 

실 수요자는 필요해서 산다 = 좀 비싸도 사야 된다

 

여러 가지 이유로 애들 학교 입학, 직장 이전, 그 외에도 다양한 이유로 꼭 거기에 살아야 하는 사람들이 많습니다.

실제로 이자율이 싸기는 했지만 올해 2020년은 융자가 굉장히 까다로웠고

융자가 까다로운 이유는 은행 입장에서도 불안하기 때문입니다.

집값이 내일모레 올라가는 상황이고 은행에서 그렇게 예측하고 있을 때는 융자 가이드라인을 좀 easy 하게 합니다.

올해 자영업자 분들 융자받기가 상당히 힘들었습니다.

 

 

 

공급에 대해서 설명

2020년 공급이 줄어들었던 이유가 상당히 많습니다.

 

첫째, 아주 어린아이가 있는 집주인은 아예 집을 팔 생각을 하지 않았습니다.

 반면에, 아주 어린아이가 있는 세입자들은 아파트를 탈출해서 조금 한 단독 주택을 사서 나가려고 발버둥을 쳤습니다.

 다닥다닥 붙어사는 동네가 애들 키우기 불안했습니다.

 

둘째, 집에 노인 분들이 있으신 분들도 아예 집을 팔 엄두를 내지 못했습니다.

 이분들은 집을 사서 먼저 이사하고 난 뒤에 집을 파시는 분들은 있었습니다. 그런데 대부분의 사람들은

 집을 팔아야지 이사를 갈 수 있는 상황이니까 사실 그렇게 할 수가 없었습니다.

 

셋째, 대학교 보내 놓은 애들이 다시 집으로 들어와서, 팔고 다운 사이징을 하려고 했는데

 그럴 수 없는 상황이 되어서 못 판 사람들이 많습니다.

 

넷째, 돈을 못 내는 사람들 대부분이 정부에서 보조해줬습니다. 당장 들어오는 돈이 없어서

 집을 팔아야지 먹고살 수 있는데, 안 팔아도 먹고 살 수 있는 경우는 집을 팔지 않습니다.

 팔 이유가 없었던 것입니다. 투자자들 말고 실 거주자들은 보토의 경우 집은 최후의 보류입니다.

 

다섯째, 세입자가 나가면 팔려고 하는 분들이 계셨습니다. 그런데 이게 여의치가 않았습니다.

 기존에 있던 세입자가 안 나가고 한 해 더 연장하는 세입자들이 상당히 많았습니다. 움직이기 싫다는 겁니다.

 특히, 단독 주택이나 조금 넓은 타운 하우스에 살던 세입자들이 그러했습니다.

 이사 간다고 다른 사람이 내 물건 만지고 하는 것이 싫다는 겁니다.

 

여섯째, 세입자가 돈 안 내고 버티고 있어서 못 내보내서 그 사람들이 버티는 사람에 못 파는 사람들도 상당수 있습니다.

 같은 이유로 2020년은 매물의 공급이 풍부할 수가 없었습니다. 그러면 2021년은 답이 나옵니다.

 코로나 사태가 끝날 즈음되면 분명 주춤할 시기가 한 번은 올 것입니다. 작년 한 해 집을 팔고자 했었는데

 집을 못 팔았던 사람들, 집에 애가 있어서 혹은 노인분들이 있어서, 혹은 노인분들이 집주인인 경우

 혹은 대학생 자녀들이 돌아와서 있던 분들, 혹은 세입자 문제 등 다양한 이유로 집을 팔아야 했던

 타이밍인데 팔지 못하셨던 분들이 집을 내어 놓는 시기가 있을 것입니다. 타이밍 상 살다 보니 집을 팔 때가

 되어서 집을 팔 때가 됐는데 못 파는 분들을 말씀드리는 것입니다.

 

 

 

공급이 많아지는 시기가 필연적으로 분명히 한 번은 온다는 이야기입니다.

그 시점이 변곡점이 될 확률이 상당히 높고, 그 시점이 됐을 때 물량이 원활하게 소화가 되면서 올라간다면 안정적으로 올라갈 것입니다.

그 시점에 물량이 정체되고 매매가 이루어지지 않는다면 조정기로 들어서게 될 것입니다.

 

 

 

정책적으로 잘 반응을 한다면 유지 또는 약간씩 올라갈 것이고, 정책적으로 반응을 잘 못하면 집값이 내려갈 것입니다.

집값이 내려가는 것을 원하는 정부는 없고, 집값이 내려가서 득이 되는 정부는 없습니다.

집값이 내려간다고 가난한 사람들이 집을 사는 것은 현실적으로 불가능합니다.

집값이 폭락하는 정도의 사태가 되면 가난한 사람들은 부자들에 비해 100배는 더 힘들어집니다.

 

단기적으로 조정기는 분명히 올 것입니다. 백신이 나오면 2020년에 팔아야 했는데 못 팔았던 사람들이 팔려고

내어 놓을 것입니다. 그게 2021년 일 확률이 대단히 높습니다.